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Die Finanzkrise hat besonders viele Pleitegeier mit sich gebracht, die nunmehr auch über den Bauträgern kreisen, aber auch in normalen Zeiten kommt es vor, dass ein Bauträger sich finanziell verschätzt. Für manche Bauherren kann der lange geplante Traum vom eigenen Heim jetzt schnell zum Alptraum werden, nämlich dann, wenn der Bauträger pleite ist und somit auch die Handwerker ihre Arbeit niederlegen. Schuld sind die Banken, die mit dem Geld knausern und aus Angst vor notleidenden Krediten lieber das Geld deponieren, als den Bauträgern ausreichend Kapital zur Vorfinanzierung zu geben.

Der oben genannte Tatsache wird im Wesentlichen durch zwei Umstände geprägt: Zum einen durch die bereits geschilderte Einstellung der Banken zur Finanzierung, zum anderen die Nachfrage der Bauherren. Alexander Rychter, Geschäftsführer des Bundesverbandes freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen prognostiziert in einem in der Wirtschaftswoche (43/2008) abgedruckten Interview wie folgt: “Denkbar ist, dass Verbraucher zur Wertsicherung vermehrt in Immobilien statt in Geldanlagen investieren. Ihre aktuelle Verunsicherung kann aber auch bedeuten, dass sie beim Immobilienkauf zögern.”

Insolvent sind vor allem Betriebe, die einen Jahresumsatz von 500 000 Euro bis fünf Millionen Euro verzeichnen, fast 50 % der Insolvenzanmeldungen erfolgen durch Firmen, die jünger als sechs Jahre sind.

Für Bauherren ist die eingehende Überprüfung des Vertrages, am besten noch vorm Notartermin, somit sehr wichtig.

Die Zuverlässigkeit und Qualität des Bauträgers lässt sich durch die Besichtigung von Referenzobjekten und die damit verbundene Befragung von Bewohnern, einen Blick in die Historie der Firma oder auch durch Einholung von Auskünften von Wirtschaftsauskunfteien oder dem Handelsregister noch vor Vertragsschluss überprüfen.

Trotz alledem gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!

Vertraglich absichern können sich Bauherrn als aller erstes durch einen soliden Zahlungsplan, so dass Abschlagszahlungen sukzessiv der fertiggestellten Bauabschnitte erfolgen. Des Weiteren sollte die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) vorgenommen werden, die das Grundstück quasi für den Käufer reserviert, außerdem ist der Bauträger verpflichtet, die Vermögensverwaltung getrennt durchzuführen. Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass der Rückforderungs- oder Schadensersatzanspruch der Erwerber, der infolge eines Schadens, der durch einen unwirksamen notariell beurkundeten Bauträgervertrag oder der Verzögerung des Baus entsteht, grundsätzlich nicht durch die Sicherheit gedeckt ist.

Es besteht auch die Möglichkeit für den Bauträger, vom bereits geschlossenen Vertrag zurückzutreten, wenn sich der Kunde mit seinen Zahlungen in Rückstand befindet. Ein grundloser Rücktritt verpflichtet allerdings zur Tragung aller Folgekosten des Bauherrn. Da auch Rücktritte schon vor Baubeginn nicht mehr unüblich sind, wird auch immer häufiger eine entsprechende Klausel, die die Haftung für Folgekosten ausschließt, in die Verträge aufgenommen. Der Verband privater Bauherrn ist diesbezüglich sehr beunruhigt und weist darauf hin, dass solche Klauseln grundsätzlich unwirksam sind. Da es für Laien sehr schwer ist, diese vertraglichen Stolpersteine zu erkennen, ist es empfehlenswert, vor Vertragsschluss immer nochmals einen Experten zu Rate zu ziehen.

Auskünfte, ob ein Insolvenzantrag des Bauträgers vorliegt bzw. ob schon ein Verfahren eröffnet wurde, können zum Beispiel über das Handelsregister oder das zuständige Insolvenzgericht eingeholt werden. Auf noch nicht fertig gestellte Leistungen sollte keinesfalls eine Zahlung erfolgen, oder nur auf ein für diesen Zweck angelegtes Konto, auf welches nur die Bauherren Zugriff haben. Ansonsten ist das Geld weg. Ebenfalls ist ein Nachweis – am besten durch Gutachter –  wichtig, der aufzeigt, welche der bereits bezahlten Leistungen nicht mehr erbracht werden konnten. Wichtig zu wissen ist, dass die Rechtsschutzversicherungen die Kosten sämtlicher Auseinandersetzungen mit dem Bauträger nicht zahlen.

Sollte herauskommen, dass das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Bauträgers eröffnet wurde, sollte man keine mehr Zahlungen leisten, sofern es sich um nicht fertiggestellte Arbeiten oder Mängel handelt. In diesem Fall steht dem Insolvenzverwalter ein Wahlrecht dahingehend zu, ob er den Vertrag anstelle des Schuldners erfüllt oder die Erfüllung ablehnt. In den meisten Fällen wird eine – leider für den Kunden oft nachteilige – Restabwicklungsvereinbarung geschlossen.

Der Bauherr muss seinen Zahlungsverpflichtungen auf alle Fälle dann nachkommen, wenn die Bauarbeiten ordnungsgemäß weitergeführt werden. Das Geld fließt dann direkt zum Treuhänder.

Wurden alle Zahlungen durch den Käufer geleistet, hat er einen Anspruch gegen den Insolvenzverwalter auf Übereignung des Grundstücks. Schwieriger ist die Sachlage beim Haus. Ist dieses fertig und bezahlt, hat der Käufer zweifellos einen Anspruch. Da der Insolvenzverwalter beim Rohbau allerdings das bereits beschriebene Wahlrecht besitzt, wird im Interesse aller Beteiligten dazu geraten, sich mit dem Insolvenzverwalter und der Gläubigerbank zu einigen, um ein kostenintensives und langwieriges Klageverfahren zu vermeiden.

Da es sehr schwierig ist, Forderungen, insbesondere wegen nicht geleisteter Arbeiten oder Mängeln, beim Insolvenzverwalter durchzusetzen, sollte der Einfachheit halber von vornherein eine Abtretungsklausel zur Gewährleistung, mit der dem ausführenden Handwerker statt dem Bauträger die Beseitigung von Mängeln obliegt, in den Bauträgervertrag mit aufgenommen werden.