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Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde 1951 in Kraft gesetzt, da der Trend immer mehr zu Wohneigentum ging. Dadurch wurde es notwendig, für diese Entwicklung eine Grundlage in Form dieses Gesetzes zu geben. Sie können sich bestimmt auch vorstellen, dass es notwendig war, Wohneigentum klar zu definieren, denn in einem Haus, welches von einer verschieden hohen Anzahl von Wohnungseigentümern bewohnt wird ist es kompliziert zu sagen „Hier fängt die eine Wohnung an und hier die andere!“
Hintergrund der Geschichte ist die, dass des einen Eigentümers Decke ist der Fußboden des Anderen. Durch dieses Beispiel erkennen Sie die komplexe Kompliziertheit und verstehen, warum eine Gesetzesgrundlage geschaffen werden musste. In der Regel unterscheidet der Gesetzgeber drei verschiedene Eigentumsformen, das Sondereigentum, das Teileigentum und zuletzt das Gemeinschaftliche Eigentum. Das Sondereigentum ist das Eigentum, welches im Besitz des Wohnungseigentümers ist. Im Regelfall ist das seine eigene Wohnung. Das Teileigentum erklärt sich beinahe aus seinem Namen, denn es befindet sich nur teilweise im Besitz des Eigentümers. Beispiele sind der Stellplatz in der Garage oder der Kellerverschlag im Keller. Für beide Plätze hat der Wohnungseigentümer Ansprüche, die er zwar bezahlt, aber die Plätze gehören ihm nicht. Sie sind auch nur über gemeinsame Zugänge erreichbar. Das gemeinschaftliche Eigentum befindet sich im gemeinschaftlichen Besitz aller Hausbewohner und das beste Beispiel dafür ist das Treppenhaus. Es ist für alle zugänglich und alle Eigentümer haben die gleichen Rechte und Pflichten daran.
Die Teilungserklärung
Wie und zu welchen Anteilen das Eigentum an dem Gebäude aufgeteilt wird, das wird in einer detaillierten Teilungserklärung festgelegt. Sie ist meist von zeichnerischer und schriftlicher Art und legt die Gebäudeaufteilung fest. Hier sind auch die rechtlichen Grenzen zwischen den einzelnen Wohnungen festgelegt, ebenso wie die Garagen oder die Stellplätze, die zu den einzelnen Wohnungen gehören, welche Keller- oder Bodenkammer gehört ebenfalls zu welcher Wohnung. So ist auf diese Art alles geregelt und es gibt keine Querelen, da hier auch auf das Zusammenleben Einfluss genommen werden kann. Diese Teilungserklärung wird nach den gesetzlichen Grundlagen erstellt und ist von einem Notar zu unterschreiben. Sie ist ein wichtiger Bestandteil für Ihre Unterlagen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, egal ob es sich um einen Neubau oder einen Altbau handelt. In der Teilungserklärung werden auch die folgenden Punkte geregelt:
• Stimmrecht,
• Versicherungen,
• Verwalterwahl,
• Hausordnung,
• Nutzungsrechte und das
• Sondereigentum
Zum Stimmrecht gibt es noch folgende Anmerkungen, zum Beispiel über das Beschlusswesen. Neu ist nämlich der Passus, dass nicht mehr die Einstimmigkeit gefordert ist, sonder schon ein Mehrheitsbeschluss ausreichend für die Beschlussfassung ist. Da kann mit drei Viertel aller Stimmen der Eigentümer über Modernisierungen, Renovierungen und andere Leistungen abgestimmt werden. Der Rest der Eigentümer muss den gefassten Beschluss mit tragen und zahlen. Die Mehrheit darf auch über die Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Es können neue Maßstäbe für Verrechnungen festgelegt werden, Kostenverrechnungen korrigiert werden und für wirtschaftlichen Nutzen der Wohngemeinschaft sorgen.
Haftung der Wohnungseigentümer
In der Gesetzgebung wird auch die Haftung der Wohnungseigentümer neu geregelt. Der Eigentümer haftet jetzt nur noch bis zur Höhe seines Miteigentumsanteil. Vorher hatte er mit seinem privaten Vermögen zu haften. Hat zum Beispiel einen Anteil von 1/20, so muss er sich nur mit 1/20 an den Rechnungen beteiligen. Sollte es in einem Haus zu Streitigkeiten kommen, so werden diese vor Gericht nach der Zivilprozessordnung verhandelt. Wer diesen Prozess verliert muss die Gerichtskosten tragen, Erscheint einer der streitenden Parteien nicht vor Gericht, so hat er nach geltenden Recht den Prozess verloren. Eigentümer erhalten gegenüber dem Verwalter auch neue Rechte. So zum Beispiel muss eine Beschluss-Sammlung geführt werden, in der alle Protokolle, Beschlüsse und Entscheidungen verwahrt werden müssen. Auch Gerichtsentscheidungen und sonstige wichtige Unterlagen sind aufzubewahren. Es geht vor allem darum, dass im Streitfall nachgelesen werden kann, zu welchem Beschluss man in punkto Haustierhaltung, Musizieren oder anderen Sachverhalten gekommen ist. Führt der Verwalter diese Beschluss-Sammlung unzureichend kann er auf Beschluss der Eigentümerversammlung abgewählt und abgesetzt werden. Das soll ein Überblick über die rechtlichen Grundlagen sein, die notwendig sind, wenn in einem Haus mehrere Eigentümer wohnen.